O “contrato de gaveta”, como é popularmente chamado, nada mais é do que compromisso particular de compra e venda de imóvel firmado entre duas pessoas, porém, sem registro em cartório.
Devido ao alto índice de irregularidade fundiária urbana e rural no Brasil, a referida modalidade contratual é utilizada de forma costumeira por um vasto número de pessoas para a aquisição de um imóvel quando não possui escritura definitiva.
Um contrato formal requer registro em cartório e as devidas transferências sobre a titularidade da propriedade do imóvel, o que não acontece no acordo firmado entre comprador e vendedor (contrato de gaveta), com o risco de, se vier a acontecer um problema jurídico, as partes ficarem desprotegidas.
Entre os principais riscos envolvendo o contrato de gaveta estão:
- O falecimento de uma das partes pode acarretar problemas jurídicos na comprovação da aquisição ou venda do bem;
- O vendedor pode agir de má fé e vender duas vezes o mesmo imóvel;
- O não pagamento das prestações;
- O verdadeiro proprietário do imóvel ser outra pessoa, e não o vendedor com quem se formalizou o contrato de gaveta;
- Vendedor pode deixar dívidas atreladas ao imóvel, como IPTU e condomínio em atraso;
- Ao final do pagamento, o vendedor pode se negar em transferir o imóvel para o nome do comprador por meio da escritura pública.
Diante dos riscos elencados acima o ideal é evitar fechar negócios utilizando essa ferramenta, porém, em casos excepcionais onde se opte pela sua utilização o contrato de gaveta precisa ser redigido de maneira completa, com informações atinentes a forma de pagamento, valor de cada prestação, de que maneira se dará a alteração de titularidade do imóvel e com o reconhecimento da firma em cartório de todos os envolvidos e se possível com averbação na matrícula do imóvel. Com todos estes dados, o comprador terá maior facilidade em regularizar esse acordo posteriormente na matrícula do imóvel.
Assim, por cautela, o contrato de gaveta precisa da participação de um advogado em sua elaboração ou revisão. Essa assessoria jurídica ajuda as partes a fazerem os trâmites da operação com um pouco mais segurança, inclusive sem a inclusão de cláusulas nulas.
Levando em consideração a larga escala de utilização dessa ferramenta, o provimento nº 65 de 14/12/2017 do Conselho Nacional de Justiça, em seu artigo 13, § 1º, demonstra uma relação de documentos considerados justo título para a relação jurídica entre o vendedor e o comprador, sendo o contrato de gaveta incluído nesta relação. Um documento que apesar de não transferir propriedade, demonstra a licitude da posse exercida, sendo clara a manifestação de vontade do vendedor ao comprador.
Com o seu reconhecimento como justo título, o contrato de gaveta é comumente utilizado como meio de prova de posse justa em ação de usucapião, que nada mais é do que um meio de aquisição de propriedade pelo decurso de tempo.
Destaca-se que, embora o contrato de gaveta seja uma realidade, ele não é recomendado em razão de todos os riscos que envolvem essa ferramenta contratual. Antes de optar pela realização de um contato com garantias extremamente frágeis, orienta-se aos compradores e vendedores que pesquisem as demais possibilidades antes de se comprometerem com tal responsabilidade.
Com o auxílio de um time jurídico, com profissionais que possuem conhecimento sobre os procedimentos legais que envolvem a compra e venda a transação se tornará muito mais segura!
Amanda Sanches Falarini OAB/SP 412.590 e Carla Maria Carvalho de Camillo OAB/SP 319.205.